情感文章

金茂物业赴港IPO:母公司贡献9成物管收入、增值服务收入占比三连降至8.6%千

短文词典www.longtaifood.com.cn

阅读: 46

原标题:金茂物业赴港IPO:母公司贡献9成物管收入、增值服务机构投资者收入占比三连降至8.6%

青岛金茂览秀城效果图,图片来源:中国金茂官方微信公众号

出品|搜狐财经

作者|吴亚

房企分拆物业企业上市热潮仍在继续,这一次的主角是中国金茂(HK:00817)和其全资子公司金茂物业发展股份有限公司(下称“金茂物业”)。

8月31日晚间,中国金茂公告建议分拆金茂物业于香港联合交易所有限公司主板独立上市。随后,金茂物业的招股书在港交所挂网。

招股书显示,作为中国金茂的全资子公司,金茂物业的历史可追溯至1993年。该年中化集团(中国金茂控股股东)设立中化酒店,自此即为中国金茂的前身及其附属公司开发的物业项目提供物业管理服务,至今已有28年的历史。

从业务线来看,金茂物业仍为“老三样”,近三年利润复合年增长率达110%,但所收取的物管费长期高于行业均值。如2020年其非住宅物业的平均物管费19.7元,为行业均值的3.9倍;同期,物业收缴率达94%。

与众多房企分拆而来的物企相似,金茂物业对母公司的“依赖症”也颇为明显。过去三年间,金茂物业来自母公司的物管收益占比均在92%以上。截止2021年一季度,金茂物业来自母公司的在管面积占比也高达88%。

金茂物业董事会主席是江南,现时其还担任中国金茂的执行董事、首席财务官;首席执行官谢炜,则是行业知名的职业经理人,曾有北京万科物业履职背景。

今年一季度利润0.14亿

近三年,金茂物业的营收和利润持续增长,营收由2018年的5.75亿元增至2020年的9.44亿元,利润由0.17亿元增至0.77亿元,复合年增长率为28.2%、110%。

截止最新的今年一季度末,金茂物业实现营收3.2亿元,同比增长104%;利润为0.14亿元,由亏转盈去年同期为亏损0.15亿元。

金茂物业的物业组合整体较为均衡,并不以单一的住宅物业为主。过去三年间,金茂物业来自住宅物业的物管收益占比均在43%以上;非住宅物业最高时曾达56%。

金茂物业收入构成,图片来源:金茂物业招股书

与众多上市物企相同,物业管理服务是金茂物业的第一大收入来源。近三年,该板块对金茂物业整体营收的贡献比由58%升至60.1%。而同期,金茂物业非主业增值服务的贡献比则一直保持在31%左右。

由此带来的是金茂物业社区增值服务的收益在其总营收中的占比逐年下降,由2018年的10.6%降至2020年的8.7%;今年一季度,进一步降至了8.6%。

同时,近三年,金茂物业社区增值服务收益的复合年增值率为10.97%;而物管服务等其余两条业务线,则分别为19.17%、18.21%,明显高于增值服务板块。

这与当下大多数的物企发展战略背道而驰,社区增值服务作为当下物企打造多元化、差异化的竞争能力的重要一环,有“未来利润的主力军”之称。该板块毛利率较高,对于金茂物业而言,这一指标在今年3月末末为52.9%。

但社区增值服务板块的高毛利率,却不能带动金茂物业的整体毛利率水平。其中一大因素,则是作为金茂物业第一大收入来源的基础物管,相对偏低的毛利率在拉低。今年一季度,这一指标由2020年末的17.8%,降至了9.3%。

在此背景下,近三年半的时间里,金茂物业的整体毛利率增长并不明显,由2018年的20%提升至今年一季度末的25.1%。放在行业利润整体承压的背景下,尚处于正常水平。

制图:搜狐财经

金茂物业的定位是高端物业管理服务,过去三年的物业管理费收缴率均保持在94%以上,最高时曾达98%。

期间,金茂物业在管物业的平均物管费,以及就住宅和非住宅物业收取的平均物管费均高于行业均值。以2020年为例,金茂物业在管物业的平均物管费为5.4元/平方米,为行业均值的1.42倍。

在管面积不足2千万方

截至今年3月末,金茂物业的总合约建筑面积为4130万平方米,在管总建筑面积为1810万平方米。据克而瑞数据,仅2020年已上市物企中便已有15家管理规模突破1亿平方米,金茂物业尚且不足2000万方的在管面积在诸多上市物企面前无疑偏小,规模上略有不足。

从业务布局来看,金茂物业重仓华东区域,在管面积占比达47.2%,对应在管项目50个;剩余的华北、华中、华南、西南等四个区域则整体均匀分布;2020年始其业务布局首涉足西北区域,但目前在管项目仅有1个。

从开发商类型来看,金茂物业88%的在管面积来自中国金茂及关联方,体现在物管服务的收益占比上近三年为92%-93.3%;来自独立第三方的收益占比则由8%降至了7.5%。

金茂物业在管面积概况,图片来源:金茂物业招股书

在招股书中,金茂物业也提示风险:公司未必能够按计划、合理进度或有利条款获得新服务合同,且公司于往期大部分在管物业由中国金茂开发。

金茂物业还提示了其在控制经营成本并维持盈利水平方面的风险,据其披露,过去三年公司在人工成本及分包成本方面面临上行压力。

截止今年3月末,前述两项成本分别占销售成本的35%和28%,主要系政府规定的最低工资增加、公司员工人数增加、节约成本措施生效需要时间等综合因素所致。

此外,因近98%的物管收入为包干制模式计费,而包干制或导致最终收取的物管费金额不足以覆盖公司提供物管服务的过程中产生的所有成本,且物企又无法向业主收取这一差额,金茂物业提示风险,这或导致公司利润率下滑。

中国金茂100%持股

据招股书披露,金茂物业的历史可追随到1993年,2015年开始将业务范围拓展至全国多个城市。本次上市主体则在2020年9月14日设立,由中国金茂100%持股。而中国金茂则由中化香港(集团)有限公司持股35.28%,中国平安人寿保险股份有限公司持股14.11%,其他中国金茂股东持股50.61%。

据金茂物业披露,为其利润做出最大主要贡献的主要营运附属公司分别为金茂物管和金茂上海。其中,作为上市重组的一部分,中国金茂以注资形式向金茂物业转让了金茂物管85%的股权,中国金茂的全资附属公司再将其持有的剩下15%股权也一并转让;金茂上海则在今年4月完成的大股东变更,由中国金茂100%持有变为金茂物业100%持有。

其余附属公司的重组操作也与此类似,在资产腾挪之下,金茂物业将中国金茂旗下的物管资产腾挪到了自己旗下,大举“收编”其他兄弟物管公司,并确定以金茂物管为境内运营主体,最终整体打包上市。

金茂物业股权结构,图片来源:金茂物业招股书

金茂物业的非执行董事、董事局主席为江南,负责就集团的整体发展制定业务策略及提供指导;据中国金茂的董高监名单,其现时还担任该公司执行董事、首席财务官。

江南自1995年7月起,在中化集团任职长达11年,相关岗位均与财务与资金相关。2006年1月,江南加入金茂集团,担任中国金茂的首席财务官至今,掌管中国金茂集团的战略管理、会计与财务等业务。

金茂物业执行董事、首席执行官为谢炜,现年47岁。其在1995年至2015年近20年的时间里,曾供职于北京万科物业,历任总经理等职务负责物业管理板块。2015年7月,加入中国金茂。

2015年7月,谢炜获委任为中国金茂的副总裁,直到今年4月辞任;期间,谢炜还曾兼任金茂物管主席、总经理职务。

中国金茂是中国中化控股有限责任公司旗下城市运营领域的平台企业,2007年登陆港交所,定位为中国领先的城市运营商。2020年,中国金茂销售成功踏上2000亿门槛,全年录得签约销售金额2311亿元,同比增长43.71%,业绩目标完成率达到116%;累计签约销售建筑面积约1129万平方米。

但同期,中国金茂实现总营业收入600.54亿元,同比增长39%;在计提影响之后,净利润为38.81亿元,同比下降39.85%。中国金茂称,因房地产市场调控等原因,导致公司、集团部分联营及合营企业项目售价不及预期,故此公司需计提发展中物业、持作出售物业减值。

2020年上半年,中国金茂实现营收284.56亿元,同比大幅增长135%;归母净利润43亿元,同比增长14%;销售金额达1301亿元,同比增长27%,达成全年目标销售额的52%。

截至2020年底,中国金茂剔除预付款后的资产负债率降到66.7%,净负债率为44.68%,现金短债比为1.56,三条红线全部满足,做到了“零踩线”。今年上半年,中国金茂继续保持“绿档”。

在房地产调控和去杠杆的双重压力下,房企分拆物业板块业务单独上市,既能解决融资紧缩问题,也有业务的拓展机会,可谓“双向获利”。加之物业公司为轻资产模式运行,现金流和收入波动性小,而且负债率低,将物管板块作为第二曲线的培育是众多房企明确选择的方向,中国金茂也不例外。

金茂物业披露,其本次IPO募资所得,主要用于收购、投资其他有潜力的物企并扩大与相关业务协同的供应商等合作;升级公司智慧服务管理系统;用于企业运营资金及一般用途等。

网站地图

首页

收藏

顶部